ETF REIT immobiliari: i migliori 7 su Borsa Italiana

Acquistare un REIT ETF, ovvero un ETF immobiliare, al giorno d’oggi è uno dei metodi più semplici, sicuri e convenienti in assoluto per investire sul mattone e ottenere una rendita elevata e costante dal proprio capitale.

Nel presente articolo scopriremo cosa sono i REITs immobiliari, come funzionano gli ETF sui REITs, e quali sono i migliori strumenti finanziari di questo tipo disponibili su Borsa Italiana.

Ti spiegherò inoltre come fare nella pratica ad acquistare un ETF immobiliare tramite i broker online Degiro ed eToro, che offrono davvero una grande abbondanza di ETF e sono i più convenienti grazie alle commissioni bassissime o del tutto assenti.

ETF REITs: cosa sono

Un REIT (real estate investment trust) è una società per azioni quotata in borsa che possiede fisicamente numerosi immobili ad uso commerciale o abitativo, con l’obiettivo di concederli in locazione e guadagnare grazie agli affitti.

La normativa tributaria di molti paesi concede ai REIT notevoli vantaggi fiscali, a patto che essi distribuiscano la maggior parte dei loro profitti sotto forma di dividendi agli azionisti. Tale distribuzione avviene di norma molto frequentemente: a volte con cadenza trimestrale, a volte addirittura mensile.

Per tal ragione possedere azioni di un REIT equivale ad essere il proprietario di una piccola parte di tutti gli immobili in cui esso investe, e ad avere il diritto ad ottenere costantemente una piccola parte di tutti i canoni di affitto che esso riscuote. Si tratta di una comodità davvero eccezionale.

Tuttavia la singola azienda immobiliare potrebbe incorrere in difficoltà finanziarie, rischi inattesi, errori del management, perdite e addirittura fallimento. Inoltre di solito un REIT acquista immobili situati soltanto in una determinata area geografica, offrendo una rappresentazione altamente limitata e locale del mercato immobiliare.

Questi problemi sono facilmente risolvibili tramite l’investimento in ETF di REITs, ovvero fondi quotati che possiedono azioni di un elevato numero di aziende immobiliari. Gli ETF immobiliari garantiscono una massima diversificazione, una diminuzione del rischio e una migliore rappresentazione dell’andamento globale del prezzo degli immobili.

Migliori ETF REIT Borsa Italiana

Di seguito ho raccolto i 5 migliori ETF immobiliari disponibili su Borsa Italiana.

1. iShares European Property Yield UCITS ETF

ISIN	IE00B0M63284
Capitalizzazione di mercato	870 mio
TER	0.40%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Distribuzione

L’iShares European Property Yield (ISIN IE00B0M63284, Ticker IPRP) è un ETF immobiliare sull’Europa, ovvero legato solo ed esclusivamente al mercato immobiliare europeo. L’indice preso in considerazione è il FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+, e replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi europei sviluppati ad esclusione del Regno Unito, che hanno un rendimento da dividendo pari o superiore al 2%.

Le aziende immobiliari che fanno parte dell’ETF sono più di 60, ed hanno sede principalmente in Germania, Francia, Svizzera, Svezia, Belgio, Spagna, Paesi Bassi, Austria, Norvegia e Finlandia. La Germania risulta predominante, dato che ha un peso totale all’interno dell’ETF del 21%

Parlando delle caratteristiche dell’ETF, c’è da dire che il fondo è molto ampio (870 milioni di euro), il metodo di replica è fisico ed i costi annui di gestione sono pari allo 0,40%.

Trattandosi di un ETF a distribuzione, tutti i dividendi conseguiti dalle aziende che fanno parte dell’indice vengono periodicamente distribuiti all’investitore, garantendo quindi un’entrata costante e piuttosto elevata. In particolare in questo caso i dividendi vengono distribuiti su base trimestrale, e lo yield di distribuzione è pari al 4,58%.

A chi lo consiglio? A tutti gli investitori interessati al mercato immobiliare europeo, e al tempo stesso al regolare ottenimento di dividendi.

Tramite il broker Degiro puoi acquistare l’ETF anche sulla borsa di Milano, tuttavia ti consiglio di acquistarlo su Euronext Amsterdam (EAM), dato che così facendo non pagherai alcuna commissione di compravendita. Degiro infatti, su determinate borse europee offre 200 ETF senza commissioni (qui la lista completa), e l’iShares European Property Yield è uno di questi.

2. iShares US Property Yield UCITS ETF

ISIN	IE00B1FZSF77
Capitalizzazione di mercato	427 mio
TER	0.40%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Distribuzione

L’iShares US Property Yield (ISIN IE00B1FZSF77, Ticker IUSP) è un ETF immobiliare USA, ovvero legato solo ed esclusivamente al mercato immobiliare statunitense. L’indice preso in considerazione è il FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+, e replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei USA, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

Le aziende immobiliari che fanno parte dell’ETF sono più di 100, quasi tutte con sede negli Stati Uniti. Alcune di esse possiedono e affittano immobili industriali (magazzini, centri commerciali, uffici…), mentre altre affittano hotel o immobili residenziali (appartamenti o altri edifici ad uso abitativo).

Il fondo è piuttosto ampio (oltre 420 milioni di euro), il metodo di replica è fisico, i costi annui di gestione sono pari allo 0,40% e la valuta adottata è il dollaro (sussiste quindi in questo caso il rischio di perdite legate a oscillazioni euro / dollaro per un investitore europeo).

L’ETF è a distribuzione, quindi tutti i dividendi vengono distribuiti all’investitore, e ciò avviene con frequenza trimestrale. In questo caso lo yield di distribuzione è pari al 4,03%, quindi i dividendi previsti sono di poco inferiori rispetto a quelli del precedente.

Tramite Degiro puoi acquistare l’ETF sia sulla borsa di Milano, sia su quella di Amsterdam (in questo secondo caso solo con un costo di gestione di 1€).

3. iShares Asia Property Yield UCITS ETF

ISIN	IE00B1FZS244
Capitalizzazione di mercato	375 mio
TER	0.59%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Distribuzione

L’iShares Asia Property Yield (ISIN IE00B1FZS244, Ticker IASP) è un ETF immobiliare sull’Asia, ovvero legato solo ed esclusivamente al mercato immobiliare asiatico. L’indice preso in considerazione è il FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Dividend+, e replica le investment trust (REIT) e le società immobiliari quotate dei paesi asiatici sviluppati, che hanno un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%.

Le aziende immobiliari che fanno parte dell’ETF sono in totale circa 130, ed hanno sede principalmente in Giappone, Hong Kong, Australia e Singapore. Il Giappone risulta predominante, dato che ha un peso totale all’interno dell’ETF pari al 42%.

Il fondo è di media dimensione (circa 375 milioni di euro), il metodo di replica è fisico e i costi annui di gestione sono pari allo 0,59%, leggermente più elevati rispetto ai precedenti due ETF. Anche in questo caso sussiste il rischio valutario, dato che il sottostante dell’ETF non è denominato in euro.

L’ETF è a distribuzione, quindi tutti i dividendi vengono distribuiti all’investitore, e ciò avviene con frequenza trimestrale. In questo caso lo yield di distribuzione è pari al 3,91%.

Pur trattandosi di un ETF immobiliare asiatico, c’è da tenere presente che i paesi in cui esso investe sono economie sviluppate, e non paesi emergenti come la Cina o l’India. Ciò rende l’investimento leggermente meno profittevole, ma anche più sicuro.

Anche in questo caso tramite il broker Degiro puoi acquistare l’ETF sia sulla borsa di Milano, sia su quella di Amsterdam (senza commissioni).

4. iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF

ISIN	IE00B1FZS350
Capitalizzazione di mercato	1,41 mrd
TER	0.59%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Distribuzione

Vediamo finalmente un ETF immobiliare globale, che investe nei REITs quotati negli Stati Uniti, in Europa e nei paesi asiatici sviluppati: si tratta dell’iShares Developed Markets Property Yield (ISIN IE00B1FZS350, Ticker IWDP).

Le aziende immobiliari che fanno parte dell’ETF sono ben 357, ed hanno sede principalmente in Stati Uniti, Giappone, Hong Kong, Germania, Regno Unito, Australia, Singapore, Canada, Francia e Svizzera. In poche parole questo ETF include tutte le aziende presenti nei 3 strumenti che abbiamo analizzato precedentemente, con l’aggiunta di alcune aziende inglesi e canadesi.

Si tratta del REIT ETF più diversificato in assoluto, e a mio avviso il migliore tra gli ETF immobiliari globali con dividendi. Il peso degli Stati Uniti all’interno del fondo è pari al 59%, dato che le aziende statunitensi hanno una capitalizzazione di mercato molto elevata.

Il fondo ha una dimensione enorme (circa 1,14 miliardi di euro), il metodo di replica è fisico e i costi annui di gestione sono pari allo 0,59%. Il rischio valutario per questo ETF è parziale, e soltanto limitato alla percentuale investita nelle aziende dei paesi extra-UE.

Anche in questo caso abbiamo a che fare con un ETF immobiliare con dividendi, che vengono distribuiti trimestralmente all’investitore. Lo yield di distribuzione è attualmente pari al 3,87%.

Ti stai chiedendo se è possibile acquistare l’ETF su Degiro? La risposta è sì: il broker online olandese ti permette di comprare l’iShares Developed Markets Property Yield sia sulla borsa di Milano, sia su quella di Amsterdam (senza commissioni!).

5. Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR

ISIN	LU1437018838
Capitalizzazione di mercato	232 mio
TER	0.24%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Accumulazione

Chi acquista ETF di REIT immobiliari di solito si aspetta di ricevere periodicamente dei dividendi, proprio come chi investe in un appartamento da affittare si aspetta di ricevere ogni mese il canone di affitto dagli inquilini. E’ proprio per questo che la maggior parte degli ETF immobiliari sono a distribuzione, e non ad accumulo dei dividendi.

Tuttavia acquistare un ETF a distribuzione non sempre è la scelta migliore, soprattutto se si sta investendo per il lungo o lunghissimo periodo: un ETF ad accumulo reinveste in automatico i dividendi nel fondo stesso, garantendo una maggiore efficacia dell’interesse composto, ed una maggiore crescita del patrimonio investito nel lungo periodo.

Per concludere la nostra lista dei migliori ETF immobiliari non poteva mancarne uno ad accumulo dei dividendi, ed il migliore di questo tipo è a mio avviso l’Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global, che ha una diversificazione globale e delle spese di gestione molto basse (soltanto lo 0,24% annuo).

Le aziende incluse nell’ETF sono 376 in tutto ed i paesi ed i settori immobiliari presi in considerazione sono praticamente gli stessi del’iShares Developed Markets Property Yield.

L’ETF ha anche qualche difetto: rispetto agli altri 4 che abbiamo visto finora è piuttosto piccolo (ha una dimensione di 300 milioni di dollari) e giovane (è stato creato nel 2016). Inoltre non è acquistabile senza commissione standard su Degiro e sarà quindi necessario pagare le normali commissioni di acquisto, che con il broker olandese ammontano a 2 + 1 euro fissi per transazione. Ad esempio, acquistando delle quote di questo ETF per un valore di 1000 euro, pagherai 3 euro di commissioni (quindi pochissimo).

l’Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global è disponibile anche sulla Borsa Italiana. Te lo consiglio se investi per il lungo periodo, e preferisci reinvestire tutti i dividendi piuttosto che riceverli periodicamente.

6. iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD

ISIN	IE00BFM6T921
Capitalizzazione di mercato	264 mio
TER	0.59%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Accumulazione

L’iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (ISIN IE00BFM6T921, TICKER SXRA) riflette l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, che a sua volta è legato ai REIT e alle società immobiliari dei paesi sviluppati, esclusa la Grecia, che presentano un dividend yield previsto superiore al 2%.

Il fondo è di medie dimensioni, con una capitalizzazione di 264 milioni di euro. La replica è fisica e le spese di gestione sono dello 0,59%. La politica dei dividendi è ad accumulazione.

L’ETF è composto da 357 società con una prevalenza statunitense (59%). L’ETF è molto simile al fondo che occupa la quarta posizione della nostra classifica, con la principale differenza della politica dei dividendi. Pertanto, se preferite che i dividendi siano reinvestiti nel fondo, scegliete questo ETF.

7. CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue UCITS ETF A USD

ISIN	IE00BMDX0K95
Capitalizzazione di mercato	260 mio
TER	0.25%
Replica	Fisica
Politica di distribuzione	Distribuzione

CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue UCITS ETF A USD (ISIN IE00BMDX0K95, TICKER GREIT) è un ETF a media capitalizzazione che replica l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Green. L’indice riflette la performance delle maggiori società immobiliari dei Paesi sviluppati. La selezione delle società si basa su un rating di sostenibilità.

I dividendi sono distribuiti su base trimestrale e i costi di gestione sono bassi, solo lo 0,25% annuo. La replica è fisica.

L’ETF comprende 338 società, con una prevalenza degli Stati Uniti (61%). Seguono Giappone, Hong Kong, Canada, Australia e Regno Unito.

ETF REIT borsa USA

Guardando oltreoceano, di sicuro gli ETF immobiliari più famosi e più liquidi in assoluto sono quelli negoziabili sulla borsa americana, che puoi acquistare grazie al broker eToro. Vediamone insieme alcuni.

1. Vanguard Real Estate ETF

Il Vanguard Real Estate ETF (VNQ) è l’ETF immobiliare più famoso, liquido ed economico che esista al mondo. Con una capitalizzazione record di 31 miliardi di dollari ed un costo di gestione pari ad appena lo 0,12% annuo, replica nel migliore dei modi il mercato immobiliare di tutto il Nord America.

Puoi negoziare tale ETF immobiliare grazie al broker online eToro.

2. Real Estate Select Sector SPDR

Un’ottima alternativa al Vanguard sulla borsa USA per ottenere un’esposizione al mercato immobiliare americano è sicuramente l’ETF Real Estate Select Sector SPDR (XLRE), gestito da State Street Global Advisors.

L’ETF ha una capitalizzazione di 4,45 miliardi di dollari, un costo di gestione annua pari allo 0,10%, un numero di aziende incluse al suo interno pari a 31 ed una politica di distribuzione trimestrale dei dividendi. Puoi negoziarlo comodamente tramite eToro.

3. SPDR Dow Jones REIT ETF

L’SPDR Dow Jones Reit ETF (RWR) è uno dei REIT ETF presenti sul mercato da più tempo. Ha una capitalizzazione di 1,8 miliardi di dollari, ed un costo di gestione annua leggermente superiore rispetto ai 2 ETF immobiliari USA che abbiamo analizzato in precedenza, ma comunque ottimo (0,25%).

Si basa sull’indice Dow Jones U.S. Select REIT Index, che è un benchmark ottimo per quanto riguarda l’investimento diretto nel settore immobiliare USA. Possiede 113 aziende al suo interno, con la seguente differenziazione settoriale: reit industriali/uffici (37%), reit residenziali (26%), self-storage reits (10%).

Questo ETF immobiliare è a distribuzione dei dividendi, ed il suo yield di distribuzione è pari al 3,90%, che è piuttosto elevato. Puoi negoziarlo tramite eToro.

ETF immobiliari: rendimenti storici

Storicamente, il valore degli immobili sale sempre. Questa regola può venire meno nel breve periodo, oppure se si considerano gli immobili di un solo paese (ad esempio in Italia nell’ultimo decennio i prezzi degli immobili sono calati), ma su orizzonti temporali più lunghi e a livello internazionale è di fatto sempre così.

In generale il rendimento atteso da un investimento immobiliare (inclusi i canoni di affitto e l’aumento di valore dell’immobile) è paragonabile a quello azionario, e di molto superiore rispetto a quello in obbligazioni o materie prime.

L’immagine che segue mostra un confronto tra i rendimenti conseguiti dal 1997 al 2021 nel mercato statunitense da 3 differenti classi di attività: azioni, REITs immobiliari e obbligazioni. I REITs hanno registrato una crescita annua media del 9,41%, più o meno analoga a quella dell’azionario (9,60%) e di molto superiore a quella dell’obbligazionario (4,85%).

Investire in ETF sui REITs è un’ottima soluzione per aggiungere al proprio portafoglio un’esposizione agli immobili, e garantisce dei rendimenti davvero promettenti, a fronte però di una volatilità e di un rischio molto elevati.

Come abbiamo visto, se vuoi acquistare degli ETF immobiliari puoi farlo comodamente tramite Degiro oppure tramite eToro. Ti invito però a diversificare sempre il tuo portafoglio anche con altre asset class meno rischiose, che faranno da cuscinetto nel caso di crisi economiche o eventi inaspettati. A tal proposito ti invito a leggere il mio articolo sugli ETF obbligazionari, e quello sugli ETF sull’oro.