Se ti interessa il mondo del crowdfunding immobiliare avrai senz’altro già sentito parlare di Crowdestate, dato che si tratta di una delle piattaforme più famose e utilizzate in Italia e in tutta Europa.
Da 4 anni a questa parte Crowdestate pubblica almeno 4 opportunità di investimento immobiliare al mese, conta decine di migliaia di investitori attivi ed offre funzionalità uniche nel suo genere come l’autoinvest ed il mercato secondario. Anche i rendimenti offerti sono davvero ottimi (oltre il 13%).
In questo articolo scopriremo come funziona Crowdestate, quanto rende, quali sono i progetti immobiliari che la piattaforma offre agli investitori (anche in Italia e a Milano) e le opinioni e recensioni di chi la utilizza.
Cos’è Crowdestate
Crowdestate (qui il sito ufficiale) è la principale piattaforma di crowdfunding immobiliare in Europa, con sede in Estonia ed una presenza attiva anche sul territorio italiano (infatti il sito crowdestate.eu è disponibile anche in lingua italiana).
La società si chiama Crowdestate OÜ ed è stata fondata nel 2014. Ad oggi conta oltre 51.000 iscritti in tutto il mondo (circa 124 paesi), di cui oltre 2.000 solo in Italia. In tutto su questa piattaforma sono stati finanziati ben 277 progetti immobiliari, ed il rendimento medio degli investitori è pari al 13,69% su base annua, il che è davvero eccezionale.
Crowdestate rientra nelle piattaforme che si occupano di lending crowdfunding, basate cioè sulla raccolta di denaro sotto forma di prestiti. Nella pratica questo significa che quanto investi i tuoi soldi su Crowdestate non diventi socio delle aziende che sviluppano i progetti immobiliari, né proprietario degli immobili, ma piuttosto finanziatore esterno.
Crowdestate in Italia
Pur non essendo una piattaforma italiana, Crowdestate ha una presenza molto forte nel nostro Paese, dato che collabora con diversi sviluppatori immobiliari italiani, che operano soprattutto nella zona di Milano.
In particolare la piattaforma è sbarcata in Italia nel 2018, rivelandosi sin da subito un grandissimo successo e lanciando 10 progetti immobiliari nella zona di Milano solo nel primo anno. Ad oggi, i progetti totali di Crowdestate in Italia (tra quelli già completati con successo e quelli finanziati e in corso) sono ben 36.
Da più di un anno Crowdestate dispone anche di una sede fisica in Italia, che si trova in Via Filippo Sassetti 32, a Milano, all’interno del Fintech District. C’è quindi un vero e proprio team italiano di Crowdestate, guidato dal country manager Niccolò Pravettoni, che ha anche rilasciato diverse interviste agli investitori.
Tra i nuovi progetti italiani di Crowdestate, a cui i nuovi investitori hanno attualmente la possibilità di partecipare, c’è ad esempio quello di Ponte Seveso 25 a Milano, che consiste nella trasformazione di un ufficio in 9 appartamenti nella zona centrale di Milano.
Crowdestate: come funziona
Vediamo ora come funziona Crowdestate, seguendo tutto il processo che un nuovo utente deve seguire per registrarsi alla piattaforma, selezionare i progetti ed iniziare ad investire con successo.
Iscrizione a Crowdestate
Per prima cosa, per diventare investitori su Crowdestate e iniziare a guadagnare con i progetti immobiliari, è necessario creare un account (in modo del tutto gratuito) cliccando su questa pagina.
L’iscrizione è estremamente semplice, dato che è possibile registrarsi tramite Facebook, con Google, o in alternativa utilizzando un comune indirizzo e-mail. Dovrai anche accettare i termini e le condizioni di Crowdestate, verificare la tua identità e aggiungere un IBAN, che sarà necessario per effettuare un deposito di denaro e iniziare ad investire.
Progetti disponibili
Una volta creato il tuo account avrai il pieno accesso a tutte le funzioni di Crowdestate, e all’interno della tua dashboard potrai visualizzare le diverse opportunità di investimento in Italia, Estonia, Lettonia, Repubblica Ceca e altri paesi. Puoi filtrare la ricerca cliccando sul pulsante Filtra in alto a destra.
La maggior parte dei progetti di Crowdestate sono di sviluppo immobiliare o di ristrutturazione di immobili già esistenti (immobili con finalità residenziale o commerciale), ma in alcuni casi possiamo anche trovare veri e propri progetti imprenditoriali e di investimento.
Ogni progetto disponibile su Crowdestate è caratterizzato da una descrizione dettagliata, con tanto di foto dello stato attuale e del risultato finale previsto (in questo secondo caso, si tratta di un’elaborazione grafica a computer, molto utile per capire cosa i progettisti abbiamo intenzione di realizzare).
A colpo d’occhio avrai le principali informazioni sul progetto, quali il rendimento atteso, la durata dell’investimento, quanto denaro è stato già raccolto dalla piattaforma e quanto ne manca per poter avviare il progetto.
Inoltre potrai verificare chi è lo sponsor del progetto, qual è la sua esperienza, qual è il piano di rimborso dell’investimento, dov’è l’immobile e qual è la valutazione del rischio. Se hai ulteriori domande puoi scrivere sotto nei commenti ai responsabili della campagna.
Una volta completata la raccolta dei fondi per un determinato progetto, non è più possibile per l’investitore parteciparvi, quindi risulta utile monitorare la piattaforma in modo costante, così da non farsi sfuggire le nuove opportunità. Un’alternativa è quella di sfruttare la funzione di investimento automatico, oppure di andare a caccia di offerte nel mercato secondario, possibilità di cui parleremo tra poco.
In ogni caso, l’investimento minimo per ogni progetto, su Crowdestate è pari a 100 euro.
Autoinvest
Un’opzione davvero fantastica offerta da Crowdestate, che rappresenta un’unicità nel panorama del crowdfunding immobilare italiano, è quella dell’autoinvest, ovvero investimento automatico.
Impostando i parametri desiderati la piattaforma ti permette di investire in immobili con il pilota automatico, in modo gratuito e con un budget minimo di 100 euro. In questo modo riuscirai a rendere del tutto passiva la tua attività di investimento, risparmiando tempo prezioso ed evitando di perdere le nuove opportunità offerte da Crowdestate.
L’autoinvest di Crowdestate selezionerà solamente le opportunità che rispondono ai tuoi criteri specifici, quindi non dovrai preoccuparti di niente. Potrai inoltre attivarlo o disattivarlo a piacere, e utilizzare contemporaneamente anche più di una strategia di investimento automatico, selezionando parametri differenti.
Secondary market
Il mercato secondario (lo trovi qui) è un’altra chicca di Crowdestate. In pratica gli investitori, una volta finanziato un progetto, possono rimettere in vendita la loro quota direttamente all’interno della piattaforma, in modo da recuperare la liquidità più in fretta, senza dover aspettare la naturale scadenza del prestito.
Oltre a garantire una maggiore liquidità per gli investitori, il mercato secondario offre ai nuovi utenti l’accesso ad un numero più elevato di progetti su cui investire, e quindi una maggiore diversificazione del proprio portafoglio immobiliare.
Il meccanismo del mercato secondario di Crowdestate è simile a quello proposto da alcune piattaforme di crowdfunding o p2p lending internazionali, come ad esempio Mintos o EstateGuru.
Le opportunità sono davvero tante, molto più degli investimenti sul mercato primario. Inoltre hai la possibilità di filtrare i progetti in base a orizzonte temporale, prezzo, rendimento annuo e area geografica.
Crowdestate: quanto si guadagna?
I rendimenti che gli investitori hanno ottenuto storicamente su Crowdestate sono davvero eccezionali. In particolare, nei primi due anni di attività della piattaforma era possibile guadagnare mediamente un 16% annuo, quindi molto di più rispetto alle piattaforme concorrenti.
Nel 2020 il rendimento si è leggermente abbassato, attestandosi intorno al 13.69% annuo, che è comunque molto buono e superiore alla media del settore. I progetti disponibili in questo momento sulla piattaforma hanno ad esempio dei rendimenti annui compresi tra l’11% ed il 14% annuo, ed una durata compresa tra gli 11 ed i 19 mesi.
Per capire quando ti verranno corrisposti gli interessi, devi cliccare sul progetto di tuo interesse e leggerne la descrizione. In molti casi è prevista una liquidazione mensile dei guadagni, mentre altre volte tutti gli interessi ti vengono corrisposti a scadenza, insieme alla restituzione del capitale prestato.
Commissioni Crowdestate
Crowdestate non applica alcuna commissione agli investitori. Le commissioni sono applicate solamente alle società sponsor, le quali utilizzano la piattaforma di Crowdestate per raccogliere finanziamenti volti a realizzare i loro progetti immobiliari.
L’iscrizione a Crowdestate è totalmente gratuita per tutti gli investitori. Crowdestate non applica alcuna fee agli iscritti per qualsiasi operazione effettuata tramite la piattaforma (iscrizione, deposito, investimento, prelievo).
L’unica reale commissione a cui gli utenti sono sottoposti su Crowdestate si presenta nel caso in cui vogliano usufruire del mercato secondario per liquidare le proprie posizioni. E’ infatti prevista una fee del 2% + IVA per chi decide di vendere i propri investimenti tramite il mercato secondario. La fee viene detratta in automatico dal conto dell’investitore, al momento del completamento della vendita.
Nota bene: tale commissione è applicata solamente a chi vende sul mercato secondario. Chi invece utilizza il mercato secondario per investire in un progetto, non pagherà alcuna commissione.
Crowdestate è affidabile?
Crowdestate è una piattaforma seria ed affidabile, con presenza fisica in vari paesi europei, uno storico di centinaia di progetti portati a termine con successo e decine di migliaia di investitori soddisfatti.
Dal punto di vista legale, Crowdestate ha ottenuto il via libera da FSA (Financial Surveillance Authority) per operare nel nostro Paese. Di conseguenza si tratta di una piattaforma sulla quale puoi mettere i tuoi soldi con la massima tranquillità. Nessun rischio di rimanere vittima di truffe.
Inoltre i progetti pubblicati sulla piattaforma Crowdestate vengono attentamente selezionati e solo il 5% delle richieste passa la selezione. Si tratta di progetti molto seri, dato che Crowdestate collabora solo ed esclusivamente con società affermate nel settore dello sviluppo immobiliare. Questo non significa che Crowdestate offra investimenti sicuri, ma la società si impegna a garantire uno screening preliminare a tutela dei risparmiatori.
Crowdestate segue inoltre le best practise individuate dalle direttive di FinanceEstonia, un’organizzazione del settore finanziario che sostiene lo sviluppo del settore finanziario. Tra i suoi membri figurano anche società come Estateguru e revisori dei conti come KPMG o Ernst & Young.
L’attività della piattaforma Crowdestate, inoltre, è monitorata ogni anno dall’Osservatorio del Politecnico di Milano e i risultati inseriti all’interno del Report italiano sul CrowdInvesting.
Altro aspetto di Crowdestate decisamente trasparente è la pubblicazione costante di report e statistiche aggiornate nella sezione Blog e Statistiche. La piattaforma non nasconde niente: progetti finanziati, soldi raccolti, campagne fallite e molto altro.
Le attività e i beni di Crowdestate e dei suoi membri sono tenuti rigorosamente separati. Il patrimonio liquido dei membri è conservato in fondi fiduciari, che sono legalmente separati dal patrimonio di Crowdestate. Anche gli investimenti dei membri sono detenuti separatamente, e non entrano assolutamente a far parte del patrimonio di Crowdestate.
Questo significa che, anche nel malaugurato caso in cui la società Crowdestate OÜ fallisse o cessasse di esistere, i soldi degli investitori non verrebbero toccati. Chiaramente tale evento potrebbe comportare alcuni inconvenienti di breve periodo, ma i fondi e gli investimenti degli utenti resterebbero al sicuro e verrebbero poi ad essi restituiti.
Crowdestate e tassazione
I guadagni che ottieni sui tuoi investimenti di Crowdestate ovviamente sono soggetti a tassazione. Ma come funziona la gestione fiscale della piattaforma Crowdestate? Crowdestate fa da sostituto d’imposta oppure no? Scopriamolo qui di seguito.
Essendo una società estone, quindi straniera, Crowdestate non agisce da sostituto d’imposta per gli investitori italiani. Tuttavia la gestione delle tasse varia a seconda del Paese in cui decidi di investire. Nello specifico:
- Per quanto riguarda gli investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su progetti italiani, gli interessi vengono restituiti già al netto della ritenuta d’imposta del 26%. In questo caso sarà infatti la società Sponsor ad operare da sostituto d’imposta, e l’investitore non dovrà preoccuparsi di nulla.
- Per quanto concerne invece gli investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su progetti in Estonia, Crowdestate assegna il compenso lordo, senza effettuare alcuna ritenuta, e spetta al singolo utente dichiarare in autonomia i propri rendimenti in sede di dichiarazione dei redditi.
- Per quanto concerne gli investimenti effettuati da investitori italiani su progetti legati ad altri Paesi (come ad esempio la Romania o la Lettonia), potrebbe essere effettuata una ritenuta alla fonte, ma oltre a questo sarà anche necessario per l’investitore dichiarare autonomamente i propri guadagni.
Per tutte le ulteriori informazioni legate alla tassazione dei rendimenti su questa piattaforma, e alla dichiarazione dei redditi, ti consiglio di chiedere direttamente al tuo commercialista, oppure di leggere le FAQ di Crowdestate.
Crowdestate: opinioni e recensioni
Crowdestate è una piattaforma molto apprezzata dagli investitori italiani, come testimoniato dalle recensioni e opinioni positive che si possono trovare sui vari forum, blog specializzati e siti dedicati.
A nostro avviso i vantaggi di questa piattaforma sono davvero tanti rispetto ad altre dello stesso tipo. Riassumiamoli qui di seguito:
- rendimenti molto elevati, superiori al 13% annuo;
- presenza di un mercato secondario;
- buon numero di progetti su cui investire;
- sito totalmente in italiano;
- investimento minimo di soli 100 euro;
- progetti interessanti anche in Italia;
- possibilità di sfruttare l’autoinvest.
Chiaramente Crowdestate non è perfetto e ci sono anche alcuni aspetti di questa piattaforma che ci convincono di meno, ad esempio:
- la gestione fiscale è comoda solo se investi in progetti italiani;
- alcuni progetti sono in ritardo con i pagamenti;
- la fee del 2% + IVA sul mercato secondario ne limita la convenienza.
Alternative a Crowdestate
In conclusione Crowdestate è un’ottima piattaforma di crowdlending immobiliare, che chiunque sia interessato ad investire in modo alternativo sul mercato immobiliare dovrebbe tenere in considerazione.
Se tuttavia cerchi delle alternative a Crowdestate ti suggeriamo Re-Lender, una piattaforma più focalizzata in Italia e in particolare su progetti di recupero urbano, commerciale e green, con investimento minimo pari a 50€ e rendimenti medi del 9% annuo. Altre ottime piattaforme italiane sono Italy-Crowd e Trusters.
- Registrazione gratis
- Piattaforma italiana
- Progetti immobiliari etici
- Rendimenti: 7% – 10%
- Deposito minimo: 50€
- Registrazione gratis
- Piattaforma italiana
- Sempre nuovi progetti
- Rendimenti: 7% – 10%
- Deposito minimo: 100€
- Registrazione gratis
- Piattaforma italiana
- Rendimenti: 8% – 12%
- Zero commissioni
- Investimento min. 250€
Sul panorama internazionale troviamo invece EstateGuru, che è un altro colosso europeo del crowdfunding immobiliare ed è l’unica piattaforma ad offrire dei rendimenti ed un numero di progetti paragonabili a quelli di Crowdestate.
EstateGuru ha dei vantaggi molto chiari: permette di investire a partire da soli 50 euro, e offre un bonus di benvenuto ai nuovi iscritti alla piattaforma, che puoi attivare cliccando su questo link. Tra gli svantaggi della piattaforma è l’assenza di progetti sul territorio italiano, e la mancanza della versione italiana del sito web, il che potrebbe rappresentare un problema per gli investitori che non se la cavano bene con l’inglese.
